Miglioramento delle condizioni del mutuo

L'ottimizzazione delle condizioni del mutuo è il complesso delle operazioni che danno la possibilità a chi ha già acceso un finanziamento per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile di ottenere condizioni più favorevoli rispetto a quelle originariamente concordate. Si pensi a una famiglia che nel 2008 aveva fatto sottoscrizione di un mutuo trentennale a tasso variabile con l'Euribor (il tasso di riferimento interbancario dell'area euro) oltre il quattro per cento: nel volgere di qualche anno quella medesima formula, un tempo ragionevole, aveva subito una trasformazione in un macigno o, all'opposto, in un affare, a seconda di come avveniva il movimento dei mercati. È un'esigenza assai avvertita. Un mutuo ha una protrazione di norma per molti anni, sovente venti o trenta. Nell'arco di un periodo così esteso avviene un mutamento sia delle condizioni del mercato sia della situazione personale di chi ha fatto sottoscrizione del contratto. Ciò che presentava convenienza al momento della firma può fare la propria rivelazione come meno vantaggioso con il trascorrere del tempo. Per fortuna esiste la disponibilità di svariati strumenti per procedere al suo adeguamento.

La via più agevole per fare un ritocco alle condizioni è la rinegoziazione. In sostanza si fa richiesta al proprio istituto di apportare una modifica ad alcuni elementi del contratto in essere, come il tasso di interesse, la durata del rimborso o la tipologia di tasso applicata. Si immagini un cliente che compie il varco della soglia della filiale con in mano la proposta di un istituto rivale e fa richiesta al proprio direttore di un allineamento: la banca non ha l'obbligo di dare accettazione, ma spesso mostra disponibilità a farlo per evitare la perdita del cliente, soprattutto se il mercato presenta condizioni migliori e c'è il rischio incombente che la persona si rivolga altrove. Il pregio della rinegoziazione ha collocazione nella sua rapidità, unita al fatto che non comporta costi rilevanti. Non c'è necessità di un nuovo atto notarile, poiché il rapporto ha permanenza con lo stesso istituto e la garanzia ipotecaria sull'immobile mantiene la propria integrità.

Un altro strumento assai diffuso è la surroga, denominata anche portabilità del mutuo. Consiste nella facoltà di procedere al trasferimento del mutuo da una banca a un'altra che presenta condizioni migliori, mantenendo però immutato il debito residuo. In altri termini, non si può fare richiesta di più denaro di quello che è ancora oggetto di restituzione, ma si può ottenere un tasso più contenuto, una durata diversa o una tipologia di tasso differente, per esempio con un passaggio da variabile a fisso o viceversa. La surroga è per legge gratuita per chi ne fa richiesta. Le spese notarili, quelle di istruttoria e ogni altro onere hanno collocazione a carico della nuova banca. Il vecchio istituto non può fare opposizione né dare comminazione di penali. È un po' come fare cambio del gestore telefonico portandosi appresso il numero: chi se ne va non fa esborsi e chi resta indietro non può fare trattenuta. Questo strumento ha reso assai più agevole per le famiglie lo sfruttamento dei frangenti in cui i tassi di mercato subiscono un calo.

Quando invece c'è necessità anche di liquidità aggiuntiva, oppure si ha desiderio di apportare modifiche alle condizioni in modo più radicale, si può fare ricorso alla sostituzione del mutuo. In tal caso il vecchio prestito è oggetto di estinzione e se ne fa accensione di uno nuovo, anche presso un istituto diverso, con importo, durata e tasso integralmente rinegoziati. La sostituzione dà la possibilità per esempio di fare richiesta di una somma superiore al debito residuo per il finanziamento di lavori di ristrutturazione o altre spese: si pensi a chi, avendo ancora ottantamila euro da restituire, ne fa richiesta di centoventimila per il rifacimento del tetto e la sostituzione degli infissi. Comporta tuttavia costi maggiori rispetto alla surroga, poiché richiede un nuovo atto notarile e la cancellazione della vecchia ipoteca con l'iscrizione di una nuova.

Un'ulteriore possibilità è la sospensione o il prolungamento del piano di ammortamento, ossia del calendario delle rate. In determinati frangenti di difficoltà, come la perdita del lavoro, una grave malattia o altri eventi che intaccano la capacità di pagamento, si può fare richiesta di sospensione temporanea del versamento delle rate o di ripartizione su un periodo più esteso, così da ottenere una riduzione dell'importo mensile. Durante la pandemia del 2020, ad esempio, migliaia di famiglie hanno fatto ricorso al Fondo Gasparrini per il congelamento delle rate senza subire ripercussioni sul proprio profilo creditizio. Esiste infatti la disponibilità di fondi pubblici concepiti proprio per dare soccorso alle famiglie in simili circostanze, che permettono il congelamento del mutuo senza andare incontro a segnalazioni negative.

Nel dare valutazione se e come intervenire, è importante fare ponderazione di alcuni elementi. Il primo è il divario tra il tasso attuale e quello conseguibile. Se lo scarto è di poche frazioni di punto e il debito residuo non è cospicuo, il beneficio potrebbe non avere giustificazione rispetto alla complessità dell'operazione: fare passaggio dal 3,20 al 3,05 per cento su ventimila euro di residuo comporta un risparmio di una cifra irrisoria a fronte di settimane di pratiche. Il secondo è la durata residua. Fare intervento nei primi anni è quasi sempre più conveniente, poiché in un mutuo la quota di interessi presenta un livello più elevato all'inizio e va incontro a un assottigliamento con il trascorrere del tempo: chi ha già fatto il versamento di venticinque anni su trenta sta ormai facendo restituzione quasi soltanto di capitale e ha poco da guadagnare da un ritocco al tasso. Il terzo è la propria situazione lavorativa e reddituale. Quando avviene il cambio di istituto o l'accensione di un nuovo contratto, la banca compie una nuova valutazione del cliente. Un dipendente a tempo indeterminato con dieci anni di anzianità ottiene condizioni migliori rispetto a chi ha appena fatto apertura di una partita IVA (imposta sul valore aggiunto): chi vanta una posizione più solida ottiene condizioni più favorevoli.

Infine, l'ottimizzazione delle condizioni del mutuo non ha come unico significato la riduzione del tasso di interesse. Può avere anche il significato di una rimodellazione della struttura del prestito per il suo adattamento a una nuova stagione della vita. Fra le opzioni percorribili trovano collocazione una rata più contenuta e sostenibile a fronte di una durata più estesa, come quando avviene l'arrivo di un secondo figlio e le spese familiari conoscono una moltiplicazione; un accorciamento della durata per ottenere l'affrancamento prima dal debito approfittando di un incremento delle proprie entrate, tipico di chi riceve una promozione o un'eredità; e il passaggio a un tasso fisso per avere la certezza dell'importo delle rate future in un momento di incertezza economica, come è accaduto a molti nel biennio 2022-2023, quando l'inflazione ha dato un'impennata all'Euribor. Queste diverse modalità di riconfigurazione del prestito, che nel loro insieme costituiscono il ventaglio delle scelte di adattamento a disposizione del debitore, hanno collocazione in una logica di flessibilità che dà la possibilità di fare intervento sull'equilibrio complessivo tra importo mensile, orizzonte temporale e tipologia di indicizzazione affinché il rapporto con l'istituto di credito possa fare la propria evoluzione di pari passo con le condizioni di vita di chi ne ha fatto sottoscrizione. Come un abito che nel tempo ha bisogno di una ripresa in vita, di un allungamento o di una rifoderatura per continuare ad avere una buona calzata, la flessibilità offerta dagli strumenti disponibili dà la possibilità a ciascuno di procedere all'individuazione della soluzione più adatta, con la trasformazione di un impegno finanziario di lungo periodo in qualcosa che può subire una modellazione nel tempo sulle proprie esigenze.

Che cos'è l'ottimizzazione delle condizioni del mutuo? È l'insieme delle operazioni che offrono a chi ha già acceso un finanziamento per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile la possibilità di ottenere condizioni più vantaggiose rispetto a quelle inizialmente pattuite. Si pensi a una famiglia che dieci anni or sono ha proceduto alla sottoscrizione di un mutuo al 4% e oggi fa la scoperta di poter scendere al 2,5%: dare corso a un intervento sul contratto vuol dire proprio questo.

Perché è così avvertita l'esigenza di modificare le condizioni di un mutuo? Un mutuo ha di norma una protrazione di molti anni, sovente venti o trenta. In un arco di tempo così esteso avviene un mutamento delle condizioni di mercato, si verifica un cambiamento nella situazione personale di chi ha dato la propria sottoscrizione al contratto, subiscono variazioni perfino le prospettive economiche generali. Ciò comporta una riduzione della convenienza di quello che in origine era vantaggioso.

In cosa consiste la rinegoziazione del mutuo? Immaginiamo un cliente che fa la sua comparsa allo sportello della propria banca e avanza la richiesta di una revisione del contratto: è esattamente questo. Consiste nel presentare al proprio istituto di credito la domanda di una modifica di taluni elementi del contratto in essere, quali il tasso di interesse, la durata del rimborso e la tipologia di tasso applicata. Tali aspetti contrattuali danno forma nel loro insieme al nucleo economico dell'intesa con la banca, come le fondamenta di una casa reggono l'intero edificio, poiché costituiscono le variabili cardine sulle quali il debitore ha facoltà di agire quando abbia l'intenzione di procedere alla ridefinizione del proprio impegno finanziario affinché risulti in maggiore coerenza con le mutate condizioni di mercato o con le rinnovate esigenze personali.

La banca è tenuta ad accogliere una richiesta di rinegoziazione? No, non ha l'obbligo di darvi accoglimento. Sovente però manifesta disponibilità per evitare la perdita del cliente, soprattutto se il mercato mette a disposizione condizioni migliori: un istituto che vede il proprio correntista sotto le lusinghe di un concorrente con tassi più contenuti fa la scelta di concedere qualcosa piuttosto che andare incontro alla perdita di tutto.

Quali sono i pregi della rinegoziazione? Ha caratteristiche di celerità. Presenta un profilo di economicità, poiché non implica costi di rilievo. Offre agilità, perché non prevede la richiesta di un nuovo atto notarile. La garanzia ipotecaria sull'immobile resta intatta, poiché il rapporto ha prosecuzione con il medesimo istituto.

Che cos'è la surroga del mutuo? È la facoltà di dare trasferimento al mutuo da una banca a un'altra che offre condizioni migliori, mantenendo però immutato il debito residuo. Come si effettua il cambio di gestore telefonico portando con sé il proprio numero, il debitore compie lo spostamento senza smarrire ciò a cui ha già dato edificazione.

Cosa si può modificare con la surroga? Si può ottenere un tasso più contenuto, una durata diversa o una tipologia di tasso differente, ad esempio con il passaggio da variabile a fisso o viceversa. Non si può però avanzare la richiesta di una somma superiore al debito residuo.

Quali sono i costi della surroga per chi la richiede? La surroga è per legge gratuita. Le spese notarili, di istruttoria e ogni altro onere trovano collocazione in capo alla nuova banca. Il precedente istituto non ha facoltà di opposizione né di comminare penali.

Quando conviene ricorrere alla sostituzione del mutuo? Fa comodo quando si presenta la necessità anche di liquidità aggiuntiva o si nutre il desiderio di procedere alla modifica delle condizioni in modo più radicale, con l'estinzione del precedente prestito e l'accensione di uno nuovo con importo, durata e tasso integralmente rinegoziati. Si pensi a chi ha l'intenzione di dare avvio alla ristrutturazione della cucina e nel contempo di ottenere una riduzione della rata: la sostituzione permette la risoluzione di entrambe le questioni con un solo contratto.

Quali sono gli inconvenienti della sostituzione rispetto alla surroga? Comporta costi maggiori, perché richiede la stipula di un nuovo atto notarile, la cancellazione della precedente ipoteca e l'iscrizione di una nuova.

Cosa si può fare in caso di difficoltà economiche passeggere? Si può fare richiesta della sospensione temporanea del versamento delle rate o del prolungamento del piano di ammortamento, così da ottenere una riduzione dell'importo mensile. Basti pensare a chi va incontro alla perdita dell'impiego e ha bisogno di qualche mese di tregua prima di dare una nuova partenza.

Che cos'è il Fondo Gasparrini? È un fondo pubblico al quale molte famiglie hanno fatto ricorso, ad esempio durante la pandemia del 2020, per procedere al congelamento delle rate del mutuo senza subire ripercussioni sul proprio profilo creditizio.

Quali elementi bisogna soppesare prima di intervenire sulle condizioni del mutuo? Bisogna prendere in considerazione lo scarto tra il tasso attuale e quello conseguibile, la durata residua del mutuo e la propria situazione lavorativa e reddituale. Come un medico che, prima di dare prescrizione di una terapia, fa lo scrutinio di più sintomi contemporaneamente, questi parametri di valutazione preliminare danno forma a un quadro d'insieme che offre al debitore la possibilità di stabilire se un intervento sul contratto risulti realmente conveniente, giacché soltanto la loro disamina congiunta consente la stima del beneficio economico atteso e della concreta possibilità di ottenere dalla banca le nuove condizioni auspicate.

Perché conviene intervenire nei primi anni del mutuo? La quota di interessi presenta valori più elevati all'inizio e va incontro a un assottigliamento con il tempo, un po' come una candela che ha una combustione più intensa nel primo tratto. Chi ha già dato versamento alla maggior parte delle rate sta procedendo alla restituzione di quasi soltanto capitale e trae scarso giovamento da un ritocco al tasso.

In che modo la situazione lavorativa incide sulle nuove condizioni? Quando si dà luogo al cambio di istituto o si procede all'accensione di un nuovo contratto, la banca fa ritorno alla valutazione del cliente. Chi può vantare una posizione più solida, come un dipendente a tempo indeterminato con anzianità, ottiene condizioni migliori rispetto a chi ha appena dato apertura a una partita IVA (Imposta sul Valore Aggiunto).

L'ottimizzazione del mutuo concerne soltanto la riduzione del tasso di interesse? No, può assumere anche il significato di una ristrutturazione del prestito per il suo adeguamento a una nuova stagione della vita, con la modifica della rata, della durata o della tipologia di tasso. Una giovane coppia che è in attesa del primogenito potrebbe nutrire il desiderio di ottenere un alleggerimento dell'impegno mensile, mentre un professionista affermato potrebbe manifestare preferenza per l'estinzione anticipata del debito.

Quali sono alcune tipiche esigenze che inducono a rimodellare il mutuo? Un'esigenza è la riduzione della rata attraverso la dilatazione della durata quando si verifica una lievitazione delle spese familiari. Un'esigenza è la compressione della durata per ottenere l'affrancamento anticipato dal debito grazie a maggiori entrate. Un'esigenza è l'approdo al tasso fisso per avere certezza sulle rate future in periodi di incertezza economica.

Perché nel biennio 2022-2023 molti hanno optato per il passaggio al tasso fisso? L'inflazione ha dato una spinta all'impennata dell'Euribor (Euro Interbank Offered Rate, il tasso al quale le banche dell'area euro si concedono denaro in prestito tra loro), con la generazione di incertezza economica e la sollecitazione di molti a fare inseguimento alla certezza dell'importo delle rate future. Chi dava corresponsione a 500 euro al mese si è trovato a farne versamento di 800 nel giro di pochi mesi: uno scossone che ha spinto molti alla scelta del blocco del tasso.

Che cos'è l'Euribor? È il tasso di riferimento interbancario dell'area euro, di cui si fa impiego come parametro nei mutui a tasso variabile.

Qual è la logica di fondo degli strumenti di ottimizzazione del mutuo? È una logica di flessibilità, fatta di flessibilità nell'importo, flessibilità nella durata, flessibilità nella tipologia di indicizzazione, che offre la possibilità di intervenire sull'equilibrio tra importo mensile, orizzonte temporale e tipologia di indicizzazione, cosicché il rapporto con l'istituto di credito possa avere un'evoluzione di pari passo con le condizioni di vita del debitore, proprio come un abito su misura prende la conformazione del corpo di chi lo indossa nel corso degli anni.